Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu Polaków – stylowe wille w Toskanii czy kolorowe domki nad Liguryjskim wybrzeżem kusią swoim urokiem. Jednak nawet śródziemnomorski klimat nie zwalnia z obowiązku starannego przygotowania formalności. Przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z włoskimi procedurami, podatkami oraz specyfiką lokalnych rynków, by cały proces przebiegł bez nieprzyjemnych niespodzianek. W roli przewodnika wystąpi tu „notaio” – włoski notariusz – wraz z włoskim prawem i lokalnymi praktykami, które różnią się od znanych w Polsce zasad. Poniżej omówimy krok po kroku cały proces zakupu domu we Włoszech, przyjrzymy się unikalnym cechom rynku Toskanii i Ligurii oraz wskażemy najważniejsze pułapki i koszty do uwzględnienia.
1. Proces zakupu nieruchomości – krok po kroku
Zanim rozpoczniemy poszukiwania i składanie ofert, należy przede wszystkim „ułożyć budżet na stole”. Poza ceną nieruchomości trzeba uwzględnić koszty dodatkowe, które w Italii często sięgają 10–15% wartości zakupu . Składają się na nie prowizja agencji (zwykle 2–5% plus VAT), opłaty notarialne oraz podatki (rejestracyjne lub VAT przy zakupie od dewelopera). Dobrą praktyką jest otworzenie włoskiego konta bankowego i uzyskanie codice fiscale – włoskiego numeru podatkowego – zanim wybierzemy konkretną ofertę. Dzięki temu łatwiej będzie regulować wpłaty oraz ewentualny kredyt hipoteczny we Włoszech.
Gdy budżet i preparaty finansowe są ustalone, następuje etap wyboru lokalizacji. Warto zawczasu zdecydować, czy szukamy domu na wypoczynek (np. zabytkowa willa w Toskanii czy dom przy plaży w Ligurii), czy nieruchomości inwestycyjnej (lokal na wynajem krótkoterminowy). W Toskanii popularne są rejon Chianti i miasteczka takie jak Montepulciano lub Cortona – słyną z winnic i pięknych krajobrazów, natomiast Liguria przyciąga miłośników malowniczych wybrzeży (Cinqueterre, Portofino) i górskich widoków z domu. Zwróćmy uwagę na infrastrukturę: bliskość lotniska, dostępność dróg i potencjał turystyczny wpływają na przyszłą wartość nieruchomości . Regionalne różnice są duże – nawet w obrębie Toskanii czy Ligurii ceny mogą się wahać w zależności od sezonowości i popularności miejsca .
Gdy trafimy na interesujące ogłoszenie, zwykle następuje formalne złożenie oferty (po włosku proposta d’acquisto). W praktyce kupujący przedstawia sprzedającemu pisemną propozycję cenową, często wraz z zadatkiem (caparra confirmatoria) rzędu 5–10% ceny. Zadatek ten potwierdza poważne zamiary – jeśli sprzedający odrzuci ofertę, powinien zwrócić kupującemu podwójnie wpłaconą kwotę, natomiast w przeciwnym razie kupujący utraci zadatek, jeśli się wycofa . Od tej chwili oferta staje się wiążąca i często przygotowywana jest umowa przedwstępna (po włosku compromesso lub preliminare di vendita). Umowa przedwstępna szczegółowo określa wszystkie warunki transakcji: cenę, terminy płatności, opis nieruchomości oraz dane obu stron. Ważne: compromesso należy zarejestrować w włoskim urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) w ciągu 20 dni, co wiąże się z opłatą ok. 200 euro + procent od zadatku i zaliczki. Od momentu podpisania umowy przedwstępnej strony są już prawnie zobowiązane do sfinalizowania transakcji.
Przed podpisaniem ostatecznej umowy kluczowe jest przeprowadzenie szczegółowej analizy stanu prawnego i technicznego nieruchomości – tzw. due diligence. W praktyce oznacza to poproszenie notariusza o sprawdzenie tytułu własności, wpisów hipotecznych i zobowiązań wobec gminy. Włochy nie pozostawiają nic przypadkowi – notariusz (notaio) we włoskiej transakcji ma za zadanie weryfikować wszystkie dokumenty związane z nieruchomością . Warto jednak na tym etapie skorzystać także z usług włoskiego prawnika (avvocato) i geodety czy architekta, którzy zweryfikują dokumenty katastralne (visura catastale), plan zagospodarowania terenu, pozwolenia budowlane oraz stan faktyczny budynku. Dzięki temu unikniemy ukrytych wad prawnych lub niewidocznych zastrzeżeń, które mogłyby później zaskoczyć kupującego .
Finałem procesu jest podpisanie ostatecznej umowy w kancelarii notarialnej (po włosku rogito lub atto di vendita). Obowiązkowa jest obecność obu stron (lub ich pełnomocników) oraz notariusza, który odczytuje treść aktu w języku włoskim i wyjaśnia strony każdej zapis umowy. Jeśli którakolwiek ze stron nie włada biegle językiem włoskim, zwyczajowo towarzyszy im tłumacz przysięgły – notariusz zadba, aby każda ze stron zrozumiała znaczenie dokumentu . W chwili podpisania kupujący wpłaca resztę ceny nieruchomości oraz reguluje należne podatki i opłaty (omówione niżej). Po złożeniu podpisów notaio rejestruje akt w rejestrze nieruchomości (Conservatoria dei Registri Immobiliari) i dokonuje wpisu w katastarze (Catasto) – od tego momentu stajemy się oficjalnymi właścicielami nieruchomości.
2. Specyfika rynku nieruchomości w Toskanii i Ligurii
Toskania i Liguria to regiony o wyjątkowych walorach krajobrazowych i kulturowych, ale także o specyficznych cechach rynku. Toskania – kraina wzgórz, winnic i urokliwych miasteczek – przyciąga kupujących marzących o klasycznej „willi we Włoszech”. Przykładowe lokalizacje to kraina Chianti, doliny Val d’Orcia czy okolice Pizy. Ceny w Toskanii bywają wysokie, zwłaszcza w okolicach wybranych perełek jak San Gimignano czy okolice Florencji, ale region ten oferuje stabilne zyski z inwestycji – z roku na rok utrzymuje prestiżową pozycję i duży potencjał turystyczny. Liguria natomiast łączy wąski pas wybrzeża ze stromymi górami – to pełno urokliwych miejscowości (w tym słynne Cinque Terre), dobry dostęp do Mediolanu i bliskość Francji. Kupujący Ligurię cenią przede wszystkim widoki na morze i kameralny klimat; ceny tu są z reguły wyższe niż w innych częściach Włoch ze względu na ograniczoną podaż i prestiżowe lokalizacje. Warto jednak zwrócić uwagę na ryzyka klimatyczne – Liguria leży w obszarach podatnych na osuwiska i czasem silne opady, co wpływa na koszty ubezpieczeń i utrzymania nieruchomości .
Sezonowość ruchu turystycznego jest w obu regionach bardzo odczuwalna. W Toskanii i Ligurii popyt na mieszkania wakacyjne rośnie w miesiącach letnich, co potrafi napędzić ceny i wpływać na szybkość sprzedaży. Dlatego kupujący powinien przeanalizować trendy cenowe – przykładowo na wiosnę może znaleźć więcej okazji. Z drugiej strony warto pamiętać, że chociaż nieruchomości przy plaży czy z widokiem na morze na pierwszy rzut oka wydają się marzeniem, pociągają za sobą wyższe ceny zakupu i często większe podatki (na przykład liczne gminy turystyczne wprowadzają wyższy podatek od śmieci czy lokalne opłaty). Generalnie nordycka Liguria i Toskanii uchodzą za droższe, ale też stabilniejsze rynki inwestycyjne – stanowią sprawdzony wybór pod wynajem, zwłaszcza że odwiedza je wiele osób z północy Europy.
Nie znaczy to jednak, że w Toskanii czy Ligurii nie da się trafić na tańsze nieruchomości. Podobnie jak w Polsce, część ofert to domy wymagające remontu, na które ceny zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy euro (choć w praktyce często trzeba dołożyć kolejne dziesiątki tysięcy na naprawy). W Tuskańskiej głębi i w mniej uczęszczanych częściach Ligurii można znaleźć oferty o wiele korzystniejsze niż w popularnych kurortach. Niemniej kupujący powinien mieć świadomość, że niższa cena może oznaczać większe koszty na przystosowanie domu do zamieszkania.
3. Rola notariusza, agenta nieruchomości i tłumacza przysięgłego
We włoskim zakupie domu kluczową rolę odgrywa kilka osób: przede wszystkim notaio (notariusz), agenzia immobiliare (agent nieruchomości) oraz ewentualnie tłumacz przysięgły. Warto rozumieć ich zadania i ograniczenia. Notaio we Włoszech jest funkcjonariuszem publicznym, powołanym przez państwo, którego zadaniem jest zapewnienie legalności transakcji nieruchomości. To on przygotowuje i odczytuje umowy, sprawdza księgi wieczyste (registro immobiliare), ocenia status podatkowy i rejestruje własność w państwowym rejestrze. Notariusz we włoskiej praktyce nie jest doradcą którejkolwiek ze stron ani nie reprezentuje sprzedającego czy kupującego – jego obowiązkiem jest działanie w bezstronności. Inaczej niż w Polsce, notariusz włoski samodzielnie opracowuje projekt aktu i zwalnia strony od konieczności wizyty u innych urzędników. Koszt jego usługi to zazwyczaj 1–2% ceny nieruchomości netto (choć stawki są wolnorynkowe i różnią się w zależności od miasta). Przy zakupie trzeba też zapłacić podatek rejestracyjny lub VAT – ale o tym niżej.
Kupujący zwykle sam wybiera notariusza; ma do tego pełne prawo, bo to właśnie on pokrywa honorarium. Zgodnie z włoskim prawem wybór notaio jest „absolutnie wolny”: nie można go narzucić drugiej stronie czy pośrednikowi. Dobrą praktyką jest więc zasięgnięcie opinii kilku notariuszy, by znaleźć takiego, któremu ufamy i który wyjaśni szczegóły umowy. Podczas aktu końcowego notariusz czyta dokument głośno po włosku i wyjaśnia jego skutki. Jeśli ktoś nie włada językiem włoskim, przyjmuje się obecność tłumacza przysięgłego – osoby uprawnionej do wiernego przekładu prawniczego – aby każda ze stron miała pełną świadomość treści umowy. W praktyce wielu kupujących decyduje się na tłumacza już na wcześniejszych etapach, by eliminować ryzyko niezrozumienia warunków proponowanych w umowach czy negocjacjach.
Agent nieruchomości (agenzia immobiliare) we Włoszech najczęściej pełni rolę pośrednika na rzecz obu stron. Dobry agent pomaga znaleźć atrakcyjną ofertę, negocjować cenę i ułatwiać kontakty z lokalną administracją. Włosi zazwyczaj oczekują, że agent zapewni sobie profesjonalne podejście – sprawdzi zdolność finansową kupującego (na przykład jego możliwość uzyskania kredytu) i pomoże zebrać niezbędne dokumenty. Za swoją pracę pobiera prowizję zwykle w granicach 2–5% wartości nieruchomości, powiększoną o 22% VAT . Pośrednik może pobierać prowizję zarówno od kupującego, jak i od sprzedającego (w niektórych przypadkach dzieli się koszty). Ważne jest przy tym, by zorientować się, czy agent jest zaufany – najlepiej korzystać z biur, które mają dobrą opinię i lokale siedziby. Agent nie zastąpi nam jednak notariusza czy prawnika – nie ma obowiązku weryfikacji pełnej dokumentacji prawnej (wskazują na to nawet branżowe mity – agent nie jest prawnikiem i zwykle koncentruje się na aspekcie handlowym transakcji).
Warto podkreślić, że rola tłumacza przysięgłego wykracza poza zwykły przekład ustny. Poza aktem końcowym jego obecność lub zaangażowanie może się przydać już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej lub przeglądzie dokumentów. Tłumacz taki potwierdza zgodność przekładu z oryginałem i zwykle bierze udział w czytaniu umowy przez notariusza, upewniając się, że rozumiemy wszystkie zawiłości. Dzięki temu można uniknąć ryzyka „podpisania kota w worku” – kiedy zapisy aktu są niejasne dla kupującego.
4. Obowiązki i ryzyka prawne kupującego
Kupujący w transakcji włoskiej musi pamiętać o szeregu obowiązków prawnych i podatkowych. Przede wszystkim to na nim ciąży obowiązek dogłębnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Ryzyko zakupu budynku z niewłaściwą dokumentacją bywa w Italii poważne – przykładowo może się okazać, że sprzedawca dokonał samowoli budowlanej (nielegalnej rozbudowy) lub nieuregulował części obciążeń hipotecznych. Włoski notariusz wykona swoje zadanie starannie, lecz ze względu na bezstronność może przeoczyć np. braki administracyjne. Dlatego kupujący powinien sam zadbać o „sprawdzenie stanu liczników” – zlecić audyt techniczny (visurę) i prawniczy. W praktyce błędy w tym etapie trudno naprawić po zawarciu aktu, gdyż notariusz po podpisie finalizuje wszystko; recourse prawny jest ograniczony. Wzorem jest więc skorzystanie z doświadczenia geometra i adwokata, którzy przejrzą m.in. plany budynku, pozwolenia na budowę oraz dowody wniesionych opłat lokalnych.
Na kupującym ciąży też ryzyko finansowe – wpłacony zadatek (caparra) można stracić. Jak wspomniano, umowa przedwstępna w Italii traktowana jest bardzo poważnie: jeśli to nabywca wycofa się po jej podpisaniu, utraci wpłacone pieniądze . To ważna różnica w stosunku do wielu innych rynków – w naszym kraju kupujący często ma więcej czasu na przemyślenie decyzji po złożeniu oferty. We Włoszech podpisanie compromesso wiąże się ze znacznie większym ryzykiem. Jeśli więc kupujący ma wątpliwości co do stanu prawnego czy technicznego domu, powinien je rozwiać przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Kupujący ma także obowiązek opłacić wszelkie należne podatki i opłaty dokładnie w terminie. Niezapłacenie podatku rejestracyjnego lub późniejszy wpis do ksiąg wieczystych może skutkować karami finansowymi lub opóźnieniem przeniesienia własności. Po podpisaniu aktu notarialnego należy osobiście lub poprzez pełnomocnika zgłosić się w urzędzie gminy (municipio), by dopisać się do rejestru mieszkańców (anagrafe), jeśli planujemy stały pobyt. Do wniosku o zameldowanie dołącza się dokument potwierdzający prawo do mieszkania (akt własności jest takim dokumentem) oraz zaświadczenie o dochodach lub posiadanych środkach finansowych. Po pomyślnym przejściu procedury otrzymamy ricevuta d’iscrizione anagrafica, co daje prawo do założenia włoskiej karty zdrowia i ewentualnie włoskiego dowodu osobistego (choć ten nie uprawnia do podróżowania poza Włochy) .
Wreszcie: zadbajmy o wybór notariusza. Po włosku kupujący płaci jego honorarium, więc decyzja należy do niego. Unikniemy konfliktu interesów, gdy to my wskażemy osobę, której ufamy – nie oddawajmy tego w ręce sprzedającego czy agenta, bo musimy czuć się chronieni. Dobrze też uzgodnić z notariuszem język aktu – jeśli choć jedna ze stron nie rozumie włoskiego, na akt warto wziąć tłumacza. Wówczas notariusz odczyta treść umowy w języku włoskim, a tłumacz zapewni klientowi natychmiastowe wyjaśnienie (to coraz powszechniejsza praktyka). Dzięki temu ograniczamy ryzyko nieporozumień.
5. Podatki przy zakupie i utrzymaniu nieruchomości
Koszty podatkowe we Włoszech dzielą się na jednorazowe, związane z zakupem, oraz stałe, roczne. Już przy podpisie aktu notarialnego należy uregulować następujące daniny: przede wszystkim podatek rejestracyjny (Imposta di Registro). Jeśli kupujemy nieruchomość z drugiej ręki, jego stawka wynosi 9% wartości katastralnej budynku; jednak przy spełnieniu warunków „prima casa” (główny dom) maleje do 2% . Do tego dochodzą imposta ipotecaria i imposta catastale po 50 euro każda – są to stałe opłaty administracyjne za wpisy do ksiąg i kataster . Przykładowo, dla typowego domu z rynku wtórnego zapłacimy minimalnie ok. 9% wartości (większą część płaci się notariuszowi, który przekazuje kwoty urzędom).
W przypadku zakupu od dewelopera (rynek pierwotny) zamiast podatku rejestracyjnego płaci się podatek VAT (IVA). Standardowa stawka wynosi 10% wartości mieszkania, jednak dla domów „luksusowych” (np. willa z basenem, kwalifikowana jako klasa A/1) podatek rośnie do 22% . Przy zakupie nowego domu od firmy budowlanej nie obowiązują wspomniane wyżej 2%/9%, trzeba więc przygotować odpowiednio wyższy wkład własny na rzecz Urzędu Skarbowego.
Po nabyciu budynku pojawiają się podatki lokalne, płacone co roku. Pierwszy z nich to IMU (Imposta Municipale Unica) – podatek od nieruchomości na szczeblu gminnym. Został wprowadzony w 2012 r. i generalnie obowiązuje właścicieli wszystkich nieruchomości poza ich głównym miejscem zamieszkania. Innymi słowy, jeżeli przeniosłeś rezydencję do Włoch i zadeklarowałeś ten dom jako prima casa, możesz być od podatku zwolniony (wyjątek stanowią „luksusowe” klasy A1, A8, A9) . W przeciwnym razie Twój dom traktowany jest jako seconda casa (dom letniskowy/inwestycyjny) i będzie podlegał IMU. Wysokość podatku IMU oblicza się na podstawie wartości katastralnej nieruchomości (rendita catastale) pomnożonej przez współczynnik (zwykle 160) i lokalną stawkę – zazwyczaj w granicach od ok. 0,4% do 1,06% rocznie od tej skorygowanej wartości . Każda gmina może ustalać własną stawkę w tych granicach, dlatego przed zakupem warto sprawdzić konkretne przepisy lokalne (jak to działa, dobrze wytłumaczy każdy notaio).
Drugim podatkiem lokalnym jest TARI – opłata za wywóz śmieci. Płacą ją zarówno właściciele nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, jak i najemcy, którzy mieszkają dłużej niż 6 miesięcy w wynajmowanym lokalu . TARI jest naliczana raz w roku, a jej wysokość zależy od metrażu i liczby mieszkańców. Nowy właściciel nie musi się o nią upominać – gmina automatycznie przysyła roczne zawiadomienie z kwotą do zapłaty. Ważne: kupujący co do zasady płaci pełną opłatę, nawet jeśli dom stoi pusty część roku.
Trzecim podatkiem (który bywa już zniesiony w niektórych gminach) jest TASI – podatek od usług komunalnych niepodzielnych (oświetlenie ulic, utrzymanie dróg, parków itp.). Płacą go właściciele nieruchomości drugorzędnych lub komercyjnych, a nawet część najemców, jeśli tak stanowią lokalne przepisy . Mieszkanie uznawane za główne miejsce zamieszkania często jest z TASI zwolnione, ale warto o tym upewnić się w lokalnym urzędzie.
Jeśli planujemy nieruchomość wynajmować, czekają nas dodatkowe zobowiązania podatkowe. Dochód z wynajmu musi być rozliczony we Włoszech, a także zgłoszony w Polsce (według zasad umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania). Zgodnie z nią, zarobek uzyskany we Włoszech opodatkowany jest tam, a w Polsce zwolniony (metoda wyłączenia z progresją). Przykładowo dochód z najmu wypoczynkowego można opodatkować korzystnie według tzw. cedolare secca: jest to 21% ryczałtowego podatku od przychodu (w niektórych przypadkach obniżanego do 10%), z wyłączeniem możliwości odliczania kosztów. Jeśli zdecydujemy się na „zwykły” system włoski (IRPEF), podatek nalicza się tak jak inne dochody, z możliwością odliczenia części wydatków. Warto skonsultować szczegóły z doradcą podatkowym, zwłaszcza gdy nieruchomość ma przynosić dochody.
Podsumowując, podatki we Włoszech są obszernym tematem: już przy zakupie trzeba zapłacić podatki rejestracyjne (lub VAT), a następnie corocznie IMU, TARI (i ewentualnie TASI). Poza nimi płaci się też podatek dochodowy od ewentualnego wynajmu zgodnie z wybranym trybem rozliczenia. Warto wszystkie te dane włączyć do kalkulacji budżetu jeszcze przed zakupem, by nie być zaskoczonym kolejnymi opłatami.
6. Meldunek i rezydencja podatkowa
Po zakupie warto przemyśleć uzyskanie meldunku we Włoszech (zameldowanie, residenza). Jeśli planujemy spędzać w Polsce mniej niż pół roku albo prowadzimy we Włoszech działalność gospodarczą, formalne zameldowanie może być konieczne. Obywatele Unii, w tym Polacy, mają w Italii prawo do rejestracji swojego pobytu od razu po przyjeździe. Jednak przy pobycie dłuższym niż 3 miesiące wymagany jest wpis do rejestru mieszkańców gminy (iscrizione anagrafica). Trzeba wówczas złożyć wniosek w urzędzie gminy wraz z ważnym dokumentem tożsamości, włoskim numerem codice fiscale oraz oświadczeniem o miejscu zamieszkania (umowa najmu lub akt własności). Dodatkowo urzędowi trzeba przedstawić dowód posiadania odpowiednich środków do życia (np. zaświadczenie o dochodach, wyciąg z konta) oraz ubezpieczenia zdrowotnego. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku dostaniemy potwierdzenie zameldowania (ricevuta d’iscrizione anagrafica). Meldunek daje prawo do korzystania z włoskiej służby zdrowia i umożliwia uzyskanie włoskiej karty medycznej (tessera sanitaria), a z czasem także włoskiego dowodu osobistego (choć ten nie zastępuje polskiego przy przekraczaniu granicy).
Z formalnego punktu widzenia istnieje także pojęcie rezydencji podatkowej. Osoba fizyczna staje się rezydentem podatkowym Włoch, jeśli spędza tu ponad 183 dni w roku lub centrum jej interesów gospodarczych znajduje się we Włoszech. Dla Polaka może to mieć znaczenie przy rozliczeniach podatkowych – rezydent Włoch opodatkowany jest tu od całości dochodów światowych. Jednak dzięki umowie unikania podwójnego opodatkowania dochody takie jak najem nieruchomości za granicą rozlicza się korzystnie: dochód z najmu włoskiego mieszkania podlega wyłącznie opodatkowaniu we Włoszech, a w Polsce zostaje zwolniony (zastosowanie tzw. metody wyłączenia z progresją) . Oznacza to, że w polskiej deklaracji PIT uwzględniamy je jedynie przy ustalaniu skali podatkowej, a sam dochód od dochodu opodatkowany jest tylko w Italii. W praktyce kupując nieruchomość raczej nie musimy od razu rezygnować ze statutu rezydenta polskiego – chyba że przeprowadzamy się na stałe do Włoch. Ale dobrze znać konsekwencje: długotrwały pobyt czy prowadzenie firmy we Włoszech może pociągnąć za sobą obowiązek zapłacenia części podatków we Włoszech zgodnie z włoskimi stawkami.
7. Nieruchomość we Włoszech jako inwestycja – wynajem
Zakup domu czy apartamentu we Włoszech często ma wymiar inwestycyjny – właściciele planują wynajem krótko- lub długoterminowy, aby sfinansować część kosztów. Lokalny rynek najmu wakacyjnego jest tu bardzo rozbudowany, zwłaszcza w regionach turystycznych (Toskania, Liguria). Aby działać legalnie, należy zarejestrować wynajem w gminie jako działalność turystyczną: zgłosić początek działalności (locazione turistica lub affitto breve) oraz uzyskać specjalny numer identyfikacyjny obiektu, który trzeba umieścić w każdej ofercie . Włosi wprowadzili przepisy wymagające m.in. prowadzenia ewidencji gości (rejestracja w systemie Alloggiati Web) oraz pobierania i odprowadzania taks miejscowej (imposta di soggiorno) – podatku od turystów, jeśli taki obowiązek w danej gminie obowiązuje . Nierozwiązanie tych formalności grozi karami lub zakazem dalszego wynajmu.
Prawo włoskie rozróżnia rodzaje najmu wakacyjnego. Locazione turistica to najprostsza forma – brak konieczności rejestrowania działalności gospodarczej, jeśli właściciel sam lub pośrednik bez dodatkowych usług wynajmuje apartament turystom. Jeśli jednak mamy świadczenia dodatkowe (sprzątanie, śniadania itp.), może być wymagana rejestracja jako usługa „Case Vacanza” lub nawet prowadzenie B&B ze stałym zamieszkaniem właścicieli . W praktyce hotele i pensjonaty nie są w tej kategorii – wynajem na kilka dni czy tygodni bez usług hotelarskich może odbywać się na podstawie zawiadomienia do gminy.
Pod względem finansowym właściciel ma do wyboru dwa główne systemy rozliczania przychodów z najmu (dla osób fizycznych): cedolare secca lub zwykły tryb progresywny IRPEF. Cedolare secca to uproszczona forma – płaci się 21% podatku (lub 10% w niektórych warunkach) od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów, ale też i bez konieczności dodatkowego rozliczania kosztów. W wielu przypadkach jest to korzystne rozwiązanie zwłaszcza przy krótkich wynajmach i ograniczonej liczbie wydatków. Druga opcja to rozliczenie „zwykłe” – dochód wlicza się do skali podatkowej właściciela, ale można odliczać wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości (np. remonty, prowizje dla portali rezerwacyjnych, lokalne podatki, ubezpieczenia). Wybór formy warto skonsultować z doradcą, bo zależy od planowanych kosztów i prognozowanego przychodu.
Warto wspomnieć, że wynajem krótkoterminowy (poniżej 30 dni) nie zwykle nie jest objęty podatkiem VAT, o ile nie prowadzi się go w ramach zarejestrowanej działalności z pełną gamą usług hotelowych. Dla właścicieli istotne jest także odprowadzanie lokalnych podatków od budynku – IMU i TARI nadal są należne, nawet gdy nieruchomość jest w większości roku wynajmowana. Podatki lokalne nie znikają z tego powodu – trzeba je uwzględnić w całkowitych kosztach inwestycji.
8. Remonty i prawo budowlane we Włoszech
Remontowanie lub przebudowa domu we Włoszech to temat, który wymaga uwagi prawnej. Według włoskiego Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) każda ingerencja w budynek, nawet pozornie niewielka, podlega określonym przepisom. Dlatego zanim włączysz wiertarkę, sprawdź, czy Twoje prace mieszczą się w ramach edilizia libera (uznanej za drobną konserwację). Jeśli planujesz cokolwiek więcej – np. zmianę układu pomieszczeń, wymianę instalacji, przebudowę – najprawdopodobniej potrzebne będzie zgłoszenie do gminy (CILA lub SCIA) albo pozwolenie na budowę.
Prace podzielone są na kategorie: manutenzione ordinaria (zwykłe odświeżenie, malowanie, drobne naprawy) i manutenzione straordinaria (ogólnie większe prace bez zmiany konstrukcji). Za remonty drobne często wystarczy zgłoszenie na początku prac (CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), natomiast dla bardziej znaczących zmian należy uzyskać zezwolenie SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) lub pełny Permesso di Costruire – np. gdy dodaje się nowe powierzchnie albo istotnie zmienia układ budynku. W lokalnych przepisach mogą pojawić się odmiany tych procedur, dlatego zawsze warto dowiedzieć się w gminie, jakie dokładnie pozwolenia są wymagane.
Szczególną ostrożność należy zachować w przypadku obiektów zabytkowych lub położonych na terenach chronionych krajobrazowo. W takiej sytuacji przed przystąpieniem do napraw potrzebna będzie także autorizzazione paesaggistica wydana przez odpowiednią Soprintendencję (konserwatora zabytków) – jest to odrębne pozwolenie, które musi zostać uzyskane przed uzyskaniem pozwoleń budowlanych i zwykle jest ważne przez 5 lat.
Jeśli nieruchomość należy do wspólnoty mieszkaniowej (condominio) – co często dotyczy domów szeregowych czy kamienic – nie można zapominać o zgodach wspólnoty. Każda praca wpływająca na części wspólne budynku (np. elewacje, dach, piony instalacyjne) wymaga uchwały właścicieli (zgody większości) na mocy przepisów kodeksu cywilnego. Inwestor jest zobowiązany również do zapewnienia bezpieczeństwa na budowie – jeśli zatrudni więcej niż jedną firmę, musi wyznaczyć koordynatora BHP i sporządzić Plan Bezpieczeństwa (PSC).
Podsumowując, remonty we Włoszech to nie tylko wymiana płytek i mebli, ale przede wszystkim procedury administracyjne: komunikaty i pozwolenia (CILA, SCIA, Permesso), uwzględnienie norm budowlanych oraz – jeśli budynek jest zabytkowy – dodatkowe zezwolenia konserwatorskie . Przed rozpoczęciem prac dobrze skonsultować plan remontu z lokalnym inżynierem lub architektem, który doradzi, które zezwolenia należy uzyskać i pomoże uniknąć kar za samowolę budowlaną.
9. Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć
Zakup domu we Włoszech, choć fascynujący, jest pełen pułapek. Oto najczęstsze błędy, których warto uniknąć:
- Niedokładna weryfikacja stanu prawnego – wielu kupujących polega tylko na słowach sprzedawcy lub agenta. Jednak jak pokazuje praktyka, nawet atrakcyjna nieruchomość może skrywać niespodzianki (np. nieuregulowane pozwolenia) . Aby uniknąć problemów, zawsze korzystaj z pomocy lokalnego notariusza, prawnika i geometra do sprawdzenia dokumentów – visur katastralnej, wpisów hipotecznych czy aktualnych pozwoleń.
- Brak wsparcia tłumacza i adwokata – nieznajomość włoskiego języka i specyfiki prawa może prowadzić do niezrozumienia kluczowych zapisów w umowie. Nawet jeśli sam działasz sprawnie angielsku, zaufanie tłumaczowi przysięgłemu lub włoskiemu prawnikowi pomoże „przeć w mgłę” wszelkie formalne niespodzianki .
- Pomijanie kosztów dodatkowych – kupujący często zapomina uwzględnić prowizję agencji, opłaty notarialne czy podatki. To błąd: bez kalkulacji około 10–15% dodatkowych kosztów budżet może szybko rozjechać się z planem . Przykład: dom o oficjalnej wartości 200 tys. euro może wymagać ponad 20–30 tys. euro dodatkowo na opłaty (rejestracja, notariusz, agencja).
- „Dom za 1 euro” – marketingowy trik – oferty symboliczne, że budynek sprzedawany jest „za 1 euro”, często kuszą jak okazja życia. W praktyce jednak nabywca bierze na siebie ogromny zestaw zobowiązań i kosztów remontu, a warunkiem zakupu bywa obowiązek odnowienia nieruchomości w określonym czasie. Jak zauważają eksperci, częściej opłaca się szukać domu na normalnym rynku niż wdawać się w niepewne oferty „za darmo”.
- Brak planu finansowania – pominięcie sprawdzenia możliwości kredytowych lub organizacji finansów może utrudnić transakcję. Warto ustalić z góry, czy potrzebujemy mutua (kredytu hipotecznego), czy wykazujemy środki własne, i jakie dokumenty do tego wymagane. Codice Fiscale i konto we włoskim banku to często niezbędne minimum przy staraniu się o finansowanie zakupu.
- Bagatelizowanie przepisów budowlanych – nieprzestrzeganie przepisów Testo Unico dell’Edilizia i wykonywanie remontu „po cichu” może skończyć się wykryciem przez inspektora budowlanego i nakazem zapłaty kar, a nawet przywrócenia stanu pierwotnego. Dlatego zawsze sprawdzaj, jakie pozwolenia są wymagane na planowane prace.
Aby uniknąć tych pułapek, zaufaj lokalnym profesjonalistom. Współpraca z dobrą agencją nieruchomości i prawnikiem, którzy znają tutejsze realia, znacząco ułatwi proces. Jak podkreślają eksperci, zakup we Włoszech to wieloetapowa procedura wymagająca planowania i wsparcia specjalistów. Dzięki temu zyskujemy pewność, że zarówno prawny, jak i techniczny stan nieruchomości został sprawdzony. Notariusz i geometra wykonają swoje kontrole, tłumacz dopilnuje jasności umów, a prawnicy zadbają o kwestie podatkowe. W rezultacie polski nabywca może spełnić marzenie o życiu wśród cyprysów i winnic bez przykrych niespodzianek, ciesząc się dolce vita ze świadomością, że wszystkie procedury zostały przeprowadzone zgodnie z prawem.