Inwestowanie we włoskie nieruchomości z myślą o wynajmie krótkoterminowym stało się popularne, zwłaszcza w turystycznych regionach takich jak Liguria czy Toskania. Prawo włoskie traktuje wynajem krótki inaczej niż tradycyjne umowy najmu: do 30 dni uważa się go za locazione breve (umowa krótkoterminowa), a krótkie pobyty są zwykle niewymagające pełnej rejestracji. Ważne jest jednak, aby znać konkretne regulacje – zarówno ogólnokrajowe, jak i regionalne – gdyż obowiązki mogą różnić się w zależności od miejsca czy formy prowadzenia działalności.

Zasady najmu krótkoterminowego („locazioni brevi”)

Zgodnie z włoskim prawem turystycznym, wynajem nieruchomości na cele krótkoterminowe nie jest uznawany za działalność gospodarczą, jeśli ten sam właściciel wynajmuje maksymalnie cztery lokale. W takim wypadku nie jest wymagane żadne specjalne zezwolenie administracyjne . Umowy zawierane dla potrzeb turystycznych mogą trwać od kilku dni do kilku tygodni, jednak zawsze muszą być spisane na piśmie . Jeśli kontrakt najmu obejmuje okres powyżej 30 dni, wtedy umowę trzeba zarejestrować w Agenzia delle Entrate (Agencji Podatkowej), co wiąże się z 2% podatkiem od kwoty czynszu.

Od 2021 roku limit czterech wynajmowanych lokali został potwierdzony ustawą budżetową 178/2020 – przekroczenie tej liczby powoduje uznanie najmu za działalność gospodarczą, z koniecznością założenia Partita IVA (odpowiednika VAT). Od 2026 roku próg ten został jednak obniżony do dwóch nieruchomości – od ponad dwóch lokali najem jest automatycznie traktowany jako usługa w formie działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że właściciel powinien rozważyć ograniczenie do dwóch najbardziej dochodowych lokali (np. stosując cedolare secca 21% na droższym, a 26% na drugim) albo inaczej zorganizować pozostałe nieruchomości, by nie przekształcać ich w działalność handlową.

Rejestracja i obowiązki formalne (CIN/CIR, zgłoszenia)

We Włoszech obowiązują również przepisy o rejestracji najmu turystycznego. Nowelizacja z 2023 roku (ustawa nr 191/2023) wprowadziła obowiązek uzyskania krajowego kodu identyfikacyjnego turystyki (CIN) dla każdej jednostki mieszkalnej udostępnianej turystycznie. W praktyce oznacza to, że właściciel musi najpierw zarejestrować obiekt w lokalnej bazie danych. Na przykład w Ligurii dokonuje się tego przez platformę ROSS1000 – po zgłoszeniu otrzymuje się regionalny kod CITRA (dla apartamentów turystycznych). Następnie za pomocą portalu ministerialnego (BDSR – Banca Dati Strutture Ricettive) wypełnia się wniosek o wydanie CIN na podstawie uzyskanego kodu regionalnego. W Toskanii podobnie działała od 2019 r. rejestracja lokali turystycznych (tzw. Locazioni Turistiche) – zgłoszenie do gminy na portalu regionalnym skutkuje nadaniem unikatowego kodu regionalnego identyfikującego obiekt. Nowy CIN otrzymuje się po wypełnieniu krajowego formularza; przepisy nakazują następnie umieszczanie tego numeru na zewnątrz budynku oraz we wszystkich ogłoszeniach internetowych . Nieprzestrzeganie tego wymogu grozi karami finansowymi (500–5 000 EUR).

Podatki i ubezpieczenia

Pod względem podatkowym właściciel ma dwie główne opcje: opodatkowanie na zasadach ogólnych (według IRPEF, włoskiego podatku dochodowego) lub cedolare secca – ryczałtową stawkę podatku od przychodu z najmu. Dla najmu krótkoterminowego początkowo obowiązywała ryczałtowa stawka 21%, zgodnie z przepisami wprowadzonymi 1 czerwca 2017 (DL 50/2017, później L. 96/2017). Od 2024 r. weszła w życie modyfikacja: cedolare 21% stosuje się do jednego wynajmowanego lokalu, a za każdy dodatkowy lokal obowiązuje stawka 26%.

Warto pamiętać, że jeśli wynajmuje się ponad dozwolony limit (ponad dwa lokale od 2026 r.), najem jest traktowany jako działalność gospodarcza – wówczas dochody podlegają opodatkowaniu 24% (IRES) plus ewentualny IRAP, a nie można korzystać z ulg cedolare secca. Co ważne, nawet wynajmując prywatnie, płaci się lokalne podatki od nieruchomości – w tym IMU (włoską wersję podatku od drugiego domu). Obecnie nie przewidziano zwolnień z IMU dla domów używanych w celach krótkoterminowego najmu turystycznego.

Jeśli natomiast do obsługi najmu korzysta się z portalu internetowego (Airbnb, Booking.com, itp.) lub biura podróży, platforma często pełni rolę płatnika podatku – od 2017 r. narzucono obowiązek, aby podmiot pośredniczący odprowadził ryczałt (21%) od każdego wynajmu. Oznacza to, że wynajmując przez Airbnb lub podobny serwis, to on pobiera 21% czynszu i przekazuje do fiskusa, zastępując formalnie właściciela. Pamiętać też należy o lokalnym podatku turystycznym (imposta di soggiorno) – w wielu włoskich gminach pobierany jest dodatkowo przez zarządców obiektów za każdy nocleg turysty.

Ze względu na potencjalne ryzyko (szkody, wypadki) zalecane jest wykupienie ubezpieczenia obejmującego zarówno szkody majątkowe (pożar, kradzież itp.), jak i odpowiedzialność cywilną za gości. Polisa powinna chronić nie tylko właściciela, lecz także najemców i ich gości przed następstwami wypadków na terenie nieruchomości.

Platformy i ogłaszanie oferty

Najpopularniejsze platformy rezerwacyjne w Italii to Airbnb, Booking.com, VRBO (HomeAway), Expedia oraz lokalne portale typu CasaVacanze.it czy Bed-and-Breakfast.it. Aby zamieścić ofertę, należy zwykle podać kod identyfikacyjny obiektu (CIN lub regionalny CIR/CITRA) oraz dane właściciela. Przepisy wymagają, aby każda oferta zawierała numer identyfikacyjny struktury turystycznej (CIN). Ponadto platformy (jako pośrednicy) mają obowiązek zebrania i przekazania władzom (Agenzia delle Entrate) danych właściciela – w praktyce w formularzu rejestracyjnym wpisuje się swój włoski kod podatkowy (codice fiscale) i imię nazwisko, co pozwala serwisowi rozliczyć podatek od przychodów z najmu. Dobrą praktyką jest również aktualizowanie ogłoszeń (w tym treści regulaminu i zdjęć) oraz wystawianie rachunków turystycznych.

Różnice dla osoby prywatnej i firmy

Osoba fizyczna wynajmująca lokal traktuje to jako przychód niegospodarczy (jeśli nie przekracza ograniczeń) i może skorzystać z cedolare secca. W przypadku zakupu nieruchomości przez prywatną osobę opłaty przy transakcji to: 2% podatku rejestracyjnego (plus 50 EUR opłaty hipotecznej i 50 EUR katastralnej) dla pierwszego domu lub 9% przy drugim domu, gdy nieruchomość pochodzi od innego prywatnego właściciela. Natomiast przy zakupie od firmy (dewelopera) zwykle obowiązuje VAT: 4% wartości dla pierwszego domu lub 10% dla drugiego domu, plus każdorazowo opłaty rejestracyjne/hipoteczne/katastralne po 200 EUR każda . Zakup na spółkę może oznaczać odliczenie VAT-u od tych transakcji.

Jeśli nieruchomość nabywa lub wynajmuje spółka kapitałowa, sytuacja podatkowa zmienia się znacząco. W takim przypadku najem jest rozliczany jako część działalności operacyjnej firmy – przychody podlegają podatkowi dochodowemu od osób prawnych (IRES około 24% plus regionalny IRAP) i nie można skorzystać z preferencyjnych stawek cedolare secca . Ponadto obrót nieruchomością przez firmę może skutkować obowiązkiem rejestracji czynności w VAT (zwłaszcza przy odsprzedaży dewelopera), a także prowadzeniem pełnej księgowości.

Podsumowanie

Podsumowując, zakup nieruchomości we Włoszech pod kątem krótkoterminowego wynajmu wymaga uwzględnienia wielu przepisów: prawa turystycznego, podatkowego i lokalnych regulacji. Należy dopełnić obowiązków rejestracji (uzyskanie regionalnego kodu i krajowego CIN), zawrzeć formalne umowy najmu, rozliczać podatki (ewentualnie korzystając z cedolare secca 21% lub 26%) oraz zadbać o odpowiednie ubezpieczenie obiektu. Warto też korzystać z wiarygodnych platform rezerwacyjnych i ewentualnie pomocy agencji lub zarządcy nieruchomości (property managera), pamiętając jednak, że obowiązki prawne pozostają po stronie właściciela. Znajomość lokalnych różnic (np. procedury w Ligurii czy Toskanii) oraz aktualnych zmian (jak obniżenie limitu do 2 lokali) jest kluczowa, by inwestycja była zgodna z prawem i opłacalna.