Kupujemy drugie mieszkanie we Włoszech – podatki

Wprowadzenie

Osoba fizyczna, obywatel polski lub włoski, która posiada we Włoszech mieszkanie inne niż to, w którym mieszka na stałe albo które uważa za „główną rezydencję” („abitazione principale” / „prima casa”), wchodzi w obszar takich podatków i obowiązków, jakie włoskie prawo przewiduje dla właścicieli nieruchomości („fabbricati”) nie będących ich główną rezydencją. Poniżej opisuję, na jakich przepisach opiera się prawo, jakie są różnice dla rezydentów i nierezydentów podatkowych, oraz jak działa umowa polsko-włoska.

1. Podstawy prawne — kluczowe akty i ich postanowienia

1.1 Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), D.P.R. z dnia 22 grudnia 1986 r., nr 917

We Włoszech Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), czyli „Jednolity tekst ustawy o podatkach dochodowych”, stanowi podstawowy akt prawny regulujący kwestie podatku dochodowego od osób fizycznych i prawnych.

• Określa, kto jest soggetto passivo IRPEF (osoba, która płaci włoski podatek dochodowy od osób fizycznych). Artykuł 2 TUIR definiuje, jakie osoby są rezydentami podatkowymi. gop.it
• Artykuł 3 TUIR — dotyczy zakresu obowiązku podatkowego: rezydenci płacą od dochodów osiągniętych we Włoszech i za granicą („worldwide income”), nierezydenci tylko od dochodów produkowanych we Włoszech. gop.it
• Artykuł 23, ust. 1 lit. a) TUIR — dochody z nieruchomości (fabbricati) położonych we Włoszech (redditi fondiari) stanowią dochód podlegający opodatkowaniu przez osoby niebędące rezydentami. pavoni.it
• Artykuł 70 TUIR — dotyczy nieruchomości zagranicznych posiadanych przez rezydentów włoskich: opisuje, jak te dochody mają być wliczane do dochodu ogólnego rezydenta, z uwzględnieniem odliczeń / kosztów, itp. UPPI Bologna

„Seconda casa” jest uznawana za majątek przynoszący dochód potencjalny (tzw. reddito imputato) – nawet jeśli faktycznie nie jest wynajmowana.

TUIR nakazuje w takim przypadku doliczyć do dochodu właściciela określoną wartość katastralną nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, to dochód z czynszu jest dochodem rzeczywistym (art. 37 i 41 TUIR).

Jak zostało to wskazane powyżej, dla osób nierezydentów (np. obywateli Polski mieszkających na stałe poza Włochami) stosuje się art. 23 ust. 1 lit. a TUIR, który stanowi, że: „Są opodatkowani we Włoszech cudzoziemcy, którzy osiągają dochody z tytułu nieruchomości położonych na terytorium Republiki Włoskiej.”

Oznacza to, że nawet osoba nierezydent, np. obywatel Polski, musi rozliczyć się we Włoszech z dochodu z najmu lub posiadania nieruchomości położonej we Włoszech, niezależnie od miejsca swojego zamieszkania.

1.2 D.lgs. (decreto legislativo) z dnia 14 marca 2011 r., nr 23 — „federalismo fiscale municipale”

Celem ustawy było zwiększenie autonomii finansowej gmin (comuni), prowincji i regionów oraz wprowadzenie nowego modelu tzw. federalizmu fiskalnego (federalismo fiscale municipale), w którym samorządy uzyskują większy udział w dochodach z podatków lokalnych.

• Wprowadza m.in. IMU (Imposta Municipale Unica) jako podatek lokalny od nieruchomości. Artykuły 7, 8, 9 tego dekretu odnoszą się do harmonizacji opodatkowania nieruchomości, stawki bazowej, obowiązku deklaracji, itp. Wikipedia
• Określa, że pierwsze mieszkanie główne („abitazione principale”) może być (lub jest) zwolnione z IMU, pod warunkiem spełnienia wymogów ustawowych. Drugi dom, nieruchomość używana jako druga rezydencja albo na wynajem albo na użytek prywatny – nie korzysta z tego zwolnienia. Wikipedia

Reasumując dekret określił nowe zasady podatku od nieruchomości (wówczas ICI, później przekształconego w IMU), ustanowił nowy podatek rejestracyjny od wynajmu lokali mieszkalnych – tzw. “cedolare secca” oraz określił podstawy dla udziału gmin w dochodach z podatków państwowych, takich jak VAT i PIT od nieruchomości położonych na ich terytorium.

1.3 Decreto Legge „Salva Italia” z dnia 6 grudnia 2011 r., nr 201 (konwertowany na ustawę nr 214 z dnia 22 grudnia 2011 r.)

Jest to jeden z najważniejszych aktów prawnych w historii współczesnych finansów publicznych Włoch. Dekret obejmuje szeroki zakres reform — od podatków, przez system emerytalny, po wydatki publiczne.

Najważniejsze części dla celów podatkowych i nieruchomościowych to rozdziały dotyczące opodatkowania majątku oraz nieruchomości (art. 13–14). Ustanowiono w nich nowy, jednolity podatek lokalny od nieruchomości: IMU – Imposta Municipale Unica (obecnie: Imposta Municipale Propria).

IMU zastąpiła wcześniejszy podatek ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), który obowiązywał do 2011 r. Objęła wszystkie nieruchomości położone na terytorium Włoch, w tym budynki mieszkalne, drugie mieszkania oraz grunty budowlane i rolne.

Podatnikami są właściciele nieruchomości, użytkownicy wieczyści, posiadacze w określonych tytułach prawnych. Stawki podstawowe ustalono na poziomie 0,76% dla drugich mieszkań i pozostałych nieruchomości, 0,4% dla abitazione principale (pierwszego domu), z możliwością modyfikacji przez gminy w określonych granicach (±0,3 punktu procentowego).

Wprowadzono ulgę dla nieruchomości głównego zamieszkania, natomiast drugie mieszkania są opodatkowane w pełni.

Co ciekawe, wprowadzono obowiązek stosowania płatności elektronicznych dla transakcji powyżej 1000 € oraz zaostrzono sankcje za unikanie podatków. Dekret Salva Italia miał kluczowe znaczenie dla właścicieli nieruchomości, zwłaszcza posiadających drugie mieszkanie (seconda casa).

W praktyce:

• Artykuł 13, ust. 2 oraz paragrafy dot. zwolnień IMU, definicji „prima casa”, obowiązków deklaracyjnych. Przepis ten modyfikuje przepisy prawa podatkowego nieruchomości lokalnych, w kontekście IMU, wprowadzając zasady obowiązku zapłaty podatku przez właścicieli nieruchomości nie będących główną rezydencją. Wikipedia

Dekret nie różnicuje podatników według obywatelstwa. Zatem Polak posiadający nieruchomość we Włoszech (np. w Genui, Rzymie, czy Toskanii) jest podatnikiem IMU. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą nabycia własności, niezależnie od miejsca zamieszkania czy rezydencji podatkowej. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, dochód z najmu może być opodatkowany z zastosowaniem ryczałtu „cedolare secca”, zgodnie z D.Lgs. 23/2011. Podatek IMU jest zawsze płatny w gminie, w której znajduje się nieruchomość, przy użyciu formularza F24 lub systemu PagoPA.

1.4 Inne akty i orzecznictwo

• Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego Włoch nr 209 z dnia 13 października 2022 r. — dotyczyło sytuacji małżonków mieszkających w różnych gminach („comune”) i zastosowania ulgi IMU dla pierwszego domu („prima casa”) w przypadku, gdy członek rodziny jest zarejestrowany jako rezydent w jednym miejscu, a rzeczywiste mieszkanie główne znajduje się w innym. To orzeczenie przywróciło prawo do zwolnienia w pewnych warunkach. Mondaq

2. Definicja rezydencji podatkowej we włoskim prawie i jej znaczenie

Przed wprowadzeniem przepisów, które obowiązują od 2024 r., prawo włoskie definiowało rezydencję na podstawie różnych kryteriów: rezydentura anagrafica, zamieszkanie („residenza”), zwykłe miejsce pobytu („domicilio”) itp.

• Nowe regulacje: Dekret legislacyjny nr 209/2023 (wejście w życie w dniu 1 stycznia 2024 r.) zmienia art. 2 TUIR, wprowadzając test obecności fizycznej (co najmniej 183 dni w roku podatkowym) jako jeden z kryteriów rezydencji podatkowej. Jeśli spełniony, osoba jest uważana za rezydenta dla celów podatkowych. lexia.it

Znaczenie rezydencji:

• Rezydent podatkowy we Włoszech podlega IRPEF od dochodów całego świata (redditi ovunque prodotti).
• Nierezydent płaci IRPEF tylko od dochodów produkowanych we Włoszech, np. najmu nieruchomości położonej we Włoszech.
• Rezydent także ma obowiązki deklaracyjne dotyczące nieruchomości zagranicznych ‒ musi zgłaszać je w deklaracji (np. w sekcji „redditi esteri”) i może podlegać podatkom real estate typu IVIE (jeśli dotyczy) lub innym obowiązkom. UPPI Bologna

3. IMU i inne podatki lokalne — zasady zastosowania

3.1 IMU — Imposta Municipale Unica

Zakres:

• IMU jest podatkiem lokalnym nałożonym przez comune (gminę) na właścicieli nieruchomości (fabbricati) położonych na terytorium Włoch, którzy posiadają je w pełni własność lub inne prawa rzeczowe (np. użytkowanie, usufrutto).
• Prawo zawarte w d.lgs. z dnia 14 marca 2011, n. 23 („federalismo fiscale municipale”) — artykuły 7-9 określa, jak IMU działa, jakie stawki oraz jakie zwolnienia. Wikipedia

Zwolnienie dla „abitazione principale” (pierwszego domu głównego):

• Zwykle mieszkanie będące główną rezydencją (miejsce zamieszkania osoby lub rodziny, gdzie ma się centro degli affetti e degli interessi morali e materiali) korzysta ze zwolnienia z IMU, pod warunkiem, że jest sklasyfikowane w odpowiedniej kategorii katastale (np. nie-luksusowe) i spełnia formalne wymogi. Prawo włoskie określa, że dla „prima casa” właściciel musi być zarejestrowany jako rezydent w comune tego mieszkania, mieć tam domicili, itp.

Drugi dom (seconda casa):

• Jeśli nieruchomość nie jest „abitazione principale”, to IMU obowiązuje. Obejmuje to mieszkania wakacyjne, lokale wynajmowane, nieruchomości trzymane w gotowości („unità immobiliari non locate”) itp.
• W takich przypadkach właściciel zobowiązany jest do zapłaty IMU w pełnej stawce lokalnej, według wartości katastralnej pomnożonej przez współczynnik i stopę procentową ustaloną przez gminę. Wikipedia

Deklaracja i terminy:

• Zgodnie z art. 13, comma 12-ter dokumentu „Salva Italia” (DL n. 201/2011) właściciel nowo nabytej nieruchomości lub w przypadku zmiany stanu faktycznego mającego wpływ na opodatkowanie (np. zmiana „abitazione principale”, przeniesienie rezydencji, zmiana kategorii katasteralnej) ma obowiązek złożyć deklarację IMU w ciągu 90 dni od zdarzenia. Wikipedia

3.2 Inne podatki lokalne

• TARI — tassa sui rifiuti: podatek za wywóz odpadów i usługi komunalne — stosowany niezależnie od tego, czy nieruchomość jest pierwszym domem czy drugim. Właściciel nieruchomości musi zapłacić opłatę za odpady i ewentualnie inne opłaty lokalne.
• Altre imposte comunali — inne podatki lokalne / opłaty mogą dotyczyć usług miejskich, podatków miejscowych itp. Ich zastosowanie zależy od comune.

4. Opodatkowanie dochodu z nieruchomości i najmu — IRPEF i cedolare secca

4.1 IRPEF — Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 917/1986)

• Dochód z nieruchomości („redditi fondiari”, „redditi di fabbricati”) jest opisany w TUIR, tytuł II, rozdział o redditi fondiari. Artykuły 25-43 określają, co to są redditi dominicali, agricoli, redditi di fabbricati. gop.it
• Artykuł 36 TUIR określa, które nieruchomości nie wytwarzają dochodu (np. nieruchomości używane jako główna rezydencja i nie używane na wynajem, lub pomieszczenia o charakterze „pertinenze” itp.). fiscooggi.it
• Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, dochód jest wliczany do podstawy opodatkowania IRPEF, w proporcji czasu wynajmu, po odliczeniu kosztów przewidzianych prawem (w niektórych przypadkach stałe odliczenia forfettarie lub koszty rzeczywiste).

4.2 Cedolare Secca

• Uregulowana w Decreto Legislativo 14 marca 2011, n. 23, art. 3. normattiva.it
• Jest to opcja fakultatywna (non obbligatoria), którą właściciel może wybrać dla lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe. Właściciel rezygnuje z normalnego opodatkowania IRPEF + dodatków oraz podatku rejestracyjnego i opłaty stemplowej (registro / bollo) dla umowy najmu. forgionegianluca.it
• Stawka cedolare secca standardowo wynosi 21% (lub inną stawkę, jeśli umowa jest „a canone concordato” — porozumiona stawka najmu) — w istotnych przypadkach może być stosowana niższa stawka, np. 10%. un-industria.it
• Cedolare secca wyłącza wiele formalności: brak podatku rejestracyjnego (registro) i opłaty stemplowej (bollo) dla umowy najmu. normattiva.it

5. Umowa Polska-Włochy – unikanie podwójnego opodatkowania

5.1 Treść umowy

• Umowa podpisana w dniu 21 czerwca 1985 r. w Rzymie między Polską Ludową a Włochami („Agreement between the Polish People’s Republic and the Republic of Italy to avoid double taxation with respect to taxes on income and to prevent fiscal evasion”). workarea.et-gw.eu
• Umowa obejmuje osoby będące rezydentami jednego lub obu Państw (Art. 1) oraz dochody podlegające podatkowi dochodowemu (Art. 2). Dochody z nieruchomości są uznawane za dochody podlegające opodatkowaniu w umowie. workarea.et-gw.eu

5.2 Postanowienia dotyczące nieruchomości i dochodów

• Dochód z nieruchomości położonych w jednym państwie może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość się znajduje. Zwykle umowy DTT (Double Taxation Treaty) wykładają, że państwo położenia nieruchomości ma prawo do opodatkowania dochodu z tej nieruchomości, podczas gdy państwo rezydencji może wymagać, by dochód ten był uwzględniony w jego podstawie opodatkowania (ale stosując metodę uniknięcia podwójnego opodatkowania – zwykle metoda odliczenia lub wyłączenia z progresją).
• W przypadku Polsko-Włoskim: osoba rezydentem Polski uzyskująca dochody z nieruchomości we Włoszech będzie musiała zapłacić we Włoszech podatek od najmu, a w Polsce dochód taki może być uwzględniony w deklaracji podatkowej, ale z odliczeniem podatku zapłaconego we Włoszech lub z wyłączeniem / metodą odliczenia, zgodnie z umową.

5.3 Skutki praktyczne dla rezydentów Polski

• Jeśli rezydent Polski nie jest rezydentem podatkowym we Włoszech: będzie opodatkowany we Włoszech tylko dochód generowany we Włoszech (np. z najmu) oraz podatki od własności lokalnej we Włoszech (IMU, TARI).
• W Polsce dochód taki trzeba zadeklarować (jeśli umowa wymaga), ale podlega mechanizmom umowy, by uniknąć podwójnego opodatkowania.

6. Czy przepisy podatkowe dotyczą tylko obywateli Włoch czy także obcokrajowców?

Prawo włoskie nie ogranicza obowiązków podatkowych tylko do obywateli włoskich. Kluczowe jest miejsce rezydencji podatkowej i położenie nieruchomości. Oto szczegółowo:

Obywatelstwo per se nie jest decydujące — decydują status rezydencji, faktyczne zamieszkanie i rejestracja w systemie włoskim (anagrafe, residenza, domicilio).

7. Scenariusze — zastosowanie w praktyce

Poniżej przykładowe sytuacje, związek z przepisami i konsekwencje:

Scenariusz 1: Polak, rezydent Polski, kupuje mieszkanie we Włoszech, nie wynajmuje

• Status: nierezydent dla celów włoskiego IRPEF (nie mieszka >183 dni, nie jest zarejestrowany jako rezydent, itp.).
• Dochód z najmu = brak (nie wynajmuje), więc IRPEF od dochodu z tego tytułu = 0.
• Mimo tego: będzie musiał zapłacić IMU (ponieważ druga nieruchomość, nie główna rezydencja) oraz opłacić TARI itp., jeśli gmina wymaga.
• W Polsce: brak dochodu do zadeklarowania z najmu, ale nadal mogą istnieć obowiązki związane z majątkiem zagranicznym (w zależności od przepisów polskich). Umowa Polska-Włochy nie nakłada podatku dochodowego, jeśli nie ma dochodu.

Scenariusz 2: Włoch rezydent we Włoszech, posiada pierwsze mieszkanie + drugie mieszkanie we Włoszech

• Pierwsze mieszkanie („prima casa”) spełnia warunki: używane jako miejsce zamieszkania, rezydent anagraficznie, który ma domicilio/residenza itp., i kategoria katastale nie luksusowa — może być zwolnione z IMU na to mieszkanie (przepisy d.lgs. 23/2011, art. 7-9; DL 201/2011 art.13; orzeczenie TK nr 209/2022) Wikipedia
• Drugie mieszkanie („seconda casa”) — nie ma zwolnienia IMU, musi zapłacić pełną stawkę lokalną. Dochód z najmu (jeśli wynajmuje) podlega IRPEF lub cedolare secca, w zależności od wyboru.

Scenariusz 3: Polak, zostaje rezydentem podatkowym we Włoszech, posiada mieszkanie we Włoszech (czy to główna rezydencja) i drugi dom w Polsce

• Jako rezydent włoski, podlega IRPEF od dochodów globalnych, więc także dochody z najmu nieruchomości w Polsce muszą być zadeklarowane we Włoszech (art. 3 TUIR). gop.it
• Dochód z nieruchomości we Włoszech — IRPEF lub cedolare secca. Główna rezydencja (prima casa) może mieć ulgę na IMU, drugi dom we Włoszech podlega IMU.
• Co do nieruchomości w Polsce: wpływa na deklarację we Włoszech; ale w Polsce podatki lokalne i polski PIT w zależności od przepisów polskich; umowa Polska-Włochy będzie chronić przed podwójnym opodatkowaniem: zapłacone podatki w Polsce mogą być odliczone lub wpływać na metodę wyłączenia/progresji w deklaracji włoskiej.

8. Przepisy szczegółowe dotyczące „seconda casa” oraz obowiązków rezydenta

8.1 Art. 41, TUIR — Unità immobiliari non locate

• Rozdział „redditi fondiari” przewiduje, że nieruchomości mieszkalne posiadane obok mieszkania głównego, które są „non locate” (nie wynajmowane, trzymane do dyspozycji) mają dochód teoretyczny, tzw. reddito imponibile, powiększony o jedną trzecią (1/3) wartości katastralnej, jeśli jednostki te mieszkalne są używane albo jako domy drugie (residenze secondarie) lub trzymane do dyspozycji. misterfisco.it

8.2 Art. 70 ust. 2, TUIR — Nieruchomości zagraniczne posiadane przez rezydentów

• Rezydenci włoscy muszą uwzględnić nieruchomości zagraniczne (fabbricati situati all’estero) przy obliczaniu dochodu globalnego; jeśli w państwie zagranicznym występuje opodatkowanie, to uwzględnia się dochód netto tam stosowany. Jeśli nieruchomości zagraniczne nie są podatkowo opodatkowane w tym państwie, stosuje się zasady włoskie przewidujące przewalutowanie, odliczenia kosztów itp. UPPI Bologna

9. Wnioski prawne

Na podstawie powyższych przepisów i umowy Polska-Włochy można sformułować następujące konkluzje:

1. Posiadanie drugiego mieszkania we Włoszech wiąże się z obowiązkami podatkowymi niezależnie od obywatelstwa. Kluczowe jest, czy mieszkanie jest „prima casa” (główna rezydencja) czy „seconda casa” (druga rezydencja), oraz status osoby jako rezydenta podatkowego.
2. Ulgi dla „prima casa” – zwolnienie z IMU dotyczy tylko mieszkań, które są głównym miejscem zamieszkania właściciela i spełniają warunki formalne: rezydencja, rejestracja (residenza), domicilio, itp. Drugi dom nie spełniający tych warunków nie korzysta z tego zwolnienia.
3. Nierezydenci nie mają zwykłego prawa do ulgi prima casa, ponieważ zwykle nie mogą spełnić warunków rezydencji i rejestracji w comune mieszkania, choć w pewnych przypadkach (np. małżeństwo, gdy członkowie rodziny mieszkają w różnych miejscach) orzecznictwo przywróciło pewne możliwości — ale są one wyjątkami i wymagają spełnienia szczegółowych warunków.
4. Umowa Polska-Włochy pozwala na uniknięcie podwójnego opodatkowania dochodu z nieruchomości: dochód z najmu nieruchomości we Włoszech może być opodatkowany we Włoszech, a w Polsce w ramach umowy powinien zostać odliczony podatek zapłacony we Włoszech lub zastosowana metoda wyłączenia z progresją – zależnie od przepisów polskich.
5. Kupno mieszkania jako obywatel Polski oznacza, że jeśli nie jesteś rezydentem we Włoszech, ponosisz koszty podatków lokalnych (IMU, TARI), możesz nie mieć prawa do ulgi „prima casa”, i jeśli wynajmujesz – musisz zapłacić włoski podatek dochodowy od tego najmu; natomiast w Polsce dochód ten musi być zadeklarowany, ale umowa zabezpiecza przed opodatkowaniem dwa razy.