Kupno nieruchomości we Włoszech przez obywatela Polski odbywa się na zasadach obowiązujących także Włochów. Obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej mogą nabywać włoskie mieszkania i domy „na tych samych zasadach” co obywatele włoscy . Podstawowym krokiem jest uzyskanie włoskiego codice fiscale – obowiązkowego numeru identyfikacyjnego podatnika (odpowiednik polskiego NIP) nadawanego przez Agenzia delle Entrate (urząd skarbowy). Bez niego nie da się zawrzeć umowy i dopełnić formalności (m.in. otworzyć rachunku bankowego we Włoszech czy podpisać umowy z dostawcami mediów).

Następnie następuje wybór konkretnej nieruchomości. Ze względów bezpieczeństwa i przejrzystości transakcji zaleca się współpracę z włoskim notariuszem (notaio) albo sprawdzenie nieruchomości u lokalnych specjalistów. Kupujący podpisuje zwykle umowę przedwstępną (tzw. compromesso lub contratto preliminare di vendita). Umowa ta, zawierana w formie pisemnej, wiąże obie strony i przewiduje zwykle wpłatę zadatku (caparra confirmatoria) – zwykle rzędu 10–30% ceny nieruchomości. W praktyce oznacza to, że kupujący wpłaca na poczet przyszłego zakupu zadatek, który obowiązuje go do dopełnienia transakcji. Umowa przedwstępna musi być sporządzona na piśmie i zawierać wszystkie warunki transakcji (opis nieruchomości, cenę, terminy itp.). Choć compromesso zobowiązuje do finalizacji, nie istnieje prawny obowiązek zakupu – jednak rezygnacja oznacza zwykle utratę zadatku.

Ostateczny akt przeniesienia własności to akt notarialny (wł. rogito lub atto notarile). Musi on zostać sporządzony w obecności włoskiego notariusza. Notariusz pełni rolę urzędnika publicznego i przeprowadza obszerne kontrole prawne. Do jego obowiązków należy sprawdzenie tytułu własności sprzedającego, zweryfikowanie wpisów w księgach wieczystych (Conservatoria dei Registri Immobiliari) – przede wszystkim celem wykluczenia zadłużeń i hipoteki – oraz upewnienie się, że nieruchomość posiada wszystkie wymagane pozwolenia budowlane i jest zgodna z planami urbanistycznymi. Notariusz dodatkowo sprawdza zgodność mapy katastralnej (Catasto) ze stanem faktycznym nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przekazuje odpis dokumentu do urzędu skarbowego i do katastru, aby zarejestrować nowe dane właściciela. Warto też samodzielnie sprawdzić wpisy w rejestrze gruntów (Catasto) – to prosty sposób upewnienia się, że przedmiot zakupu rzeczywiście należy do sprzedającego.

Proces podpisywania umowy notarialnej (rogito) jest więc końcowym aktem sprzedaży. W jego trakcie kupujący uiszcza wszelkie przewidziane opłaty i podatki. Dopiero po złożeniu podpisów i opłaceniu należności prawo własności przechodzi na nowego nabywcę. Ponieważ przepisy włoskie wymagają aktu notarialnego, należy uwzględnić typowe koszty związane z usługą notariusza – zarówno jego honorarium, jak i opłaty urzędowe (urzędowe, skarbowe itp.) – które ponosi kupujący.

Jakie podatki płaci kupujący nieruchomość we Włoszech

Przy zakupie nieruchomości we Włoszech kupujący ponosi określone podatki od czynności cywilnoprawnych. Główne z nich to imposta di registro (podatek rejestracyjny), imposta ipotecaria (podatek hipoteczny) oraz imposta catastale (podatek katastralny) – płatne notariuszowi, który odprowadza je do urzędu skarbowego. Stawka tych podatków zależy od kilku czynników, m.in. od tego, czy kupujący korzysta z ulgi „pierwszego domu” oraz czy sprzedawcą jest osoba prywatna czy firma.

W typowym zakupie od osoby fizycznej (na rynku wtórnym) imposta di registro wynosi 2% wartości katastralnej nieruchomości, jeśli uzyskano status „pierwszego domu” (prima casa), lub 9% – gdy nieruchomość jest traktowana jako „drugi dom” (seconda casa). Dodatkowo płaci się stałą opłatę hipoteki i katastru – obecnie po 50 euro każda. Przykładowo, jak podaje praktyka notarialna, jeśli wartość katastralna mieszkania (pomnożona zgodnie z przepisami, np. rendita + 5% × współczynnik) wynosi 126 000 euro, to imposta di registro wyniesie 9% tej kwoty (tj. 11 340 euro) plus 100 euro podatków hipotecznego i katastralnego . Przy „pierwszym domu” zamiast 9% płaci się 2% wartości katastralnej, co pozwala znacznie zmniejszyć sumę podatku.

Jeśli sprzedawcą jest deweloper lub firma budowlana (a nieruchomość jest nowa lub poddana gruntownej renowacji), zamiast imposta di registro płaci się VAT (wł. IVA). Stawka VAT wynosi 4% ceny zakupu dla nabywcy chcącego uzyskać ulgi na „pierwszy dom” lub 10% dla pozostałych nabywców (w przypadku zwykłej nieruchomości). W przypadku luksusowych mieszkań (kategorie katastralne A/1, A/8, A/9) VAT wynosi 22% wartości sprzedaży . W tym scenariuszu pozostałe podatki (rejestracyjny, hipoteczny, katastralny) są zwykle zryczałtowane – wynoszą po 200 euro każdy.

Po zakupie nieruchomości właściciel musi także opłacać roczne podatki lokalne. Najważniejszy z nich to IMU (Imposta Municipale Unica) – włoska gmina podatek od nieruchomości. Zasadniczo właściciele pierwszego mieszkania (ab. głównej, poza kategoriami luksusowymi) są od IMU zwolnieni. Natomiast od nieruchomości „drugich” (wakacyjnych, dodatkowych) IMU płaci się według stawek ustalanych przez daną gminę – zwykle ok. 0,86% wartości katastralnej (po jej przeliczeniu z uwzględnieniem podwyższenia o 5% i lokalnego współczynnika). Obok IMU właściciele muszą opłacać jeszcze TARI – podatek od wywozu śmieci, zależny od powierzchni mieszkania i liczby domowników, obowiązujący zarówno przy pierwszym, jak i drugim domu. Warto zaznaczyć, że wszystkie podatki wymienione powyżej wylicza się zwykle od wartości katastralnej nieruchomości (a nie od ceny rynkowej), co czyni je niższymi niż wydawałoby się z pozoru.

Podsumowując: Polak kupujący dom lub mieszkanie we Włoszech płaci przy transakcji około 2–9% wartości katastralnej na rejestrację, plus stałe opłaty hipoteczne i katastralne. Jeśli zakup następuje u dewelopera, zamiast tych podatków płaci VAT 4–22% według zasad „pierwszego/drugiego domu”. Dodatkowo każdy właściciel co roku uiszcza podatek gminny IMU od swojej nieruchomości (nie dotyczy to zazwyczaj wyłącznego, głównego mieszkania).

Zakup nieruchomości we Włoszech bez rezydencji – czy to możliwe?

Posiadanie rezydencji we Włoszech nie jest warunkiem koniecznym do nabycia nieruchomości. Zagraniczni nabywcy mogą kupować domy w Italii nawet nie mieszkając tam na stałe. Zgodnie z przepisami UE obywatele polscy są traktowani tak samo jak Włosi – mogą „kupować swobodnie, bez ograniczeń” i nie potrzebują ani zezwolenia na zakup, ani pozwolenia na pobyt. Inaczej mówiąc, nie ma obowiązku zameldowania ani rejestrowania pobytu we Włoszech tylko dlatego, że chcemy kupić tam nieruchomość. To mit, że cudzoziemiec musi mieć jakąś specjalną zgodę – dla obywateli UE i EOG zasada wzajemności automatycznie pozwala na pełnię praw nabywczych.

Co istotne, brak rezydencji wpływa przede wszystkim na kwestie podatkowe i ulgowe. Nabywca spoza Włoch nie może automatycznie korzystać z ulg „pierwszego domu” (agevolazioni prima casa), jeśli nie ustanowi tam faktycznej rezydencji. Przykładowo, aby zapłacić obniżony podatek rejestracyjny 2% (zamiast 9%), trzeba zadeklarować we włoskiej gminie, że nieruchomość będzie naszym głównym miejscem zamieszkania – co wiąże się z przeprowadzeniem rejestracji meldunkowej w ciągu 18 miesięcy od zakupu. Bez takiego zameldowania kupujemy „seconda casa” i płacimy wyższą daninę 9% oraz uiszczamy pełny podatek IMU.

Niektóre osoby decydują się więc przenieść rezydencję do Włoch po zakupie, aby korzystać z korzyści podatkowych („prima casa” zwalnia też z IMU). W praktyce oznacza to, że faktycznie muszą spędzać we Włoszech większość roku, a nieruchomość traktować jako główny dom. Warto jednak pamiętać, że rejestracja wymaga też faktycznego zamieszkania (np. zameldowania w danym domu). Jeśli ktoś kupuje wakacyjny dom i pozostaje rezydentem Polski, będzie po prostu płacić standardowe podatki włoskie (wyższy podatek przy zakupie i IMU od drugiego domu) i nie skorzysta ze wspomnianych ulg.

Wartość katastralna (rendita catastale) – czym jest i dlaczego jest ważna

Włoski kataster nieruchomości (Catasto) przydziela każdej nieruchomości tzw. rendita catastale – podstawową wartość używaną do celów podatkowych. To nie jest cena rynkowa budynku, lecz wartość obliczana według administracyjnych kryteriów (metraż, położenie, przeznaczenie itp.). W praktyce wartość katastralna (czasem nazywana valore catastale) jest znacznie niższa niż realna cena sprzedaży. Wydaje się niska, ponieważ początkową podstawą jest dochód katastralny – hipotetyczny roczny przychód z nieruchomości – który powiększa się o 5% i mnoży przez odpowiedni współczynnik (np. 120 lub 160, zależnie od kategorii nieruchomości). Dzięki temu gotowa wartość katastralna jest o wiele niższa niż cena transakcyjna nieruchomości.

Ta wartość katastralna jest kluczowa przy obliczaniu podatków – szczególnie imposta di registro oraz IMU. Przykładowo, przy zakupie od osoby prywatnej podatek rejestracyjny 2% lub 9% nalicza się właśnie od tej wartości katastralnej . Dzięki temu obciążenia podatkowe są w praktyce relatywnie niskie w porównaniu do cen rynkowych. Jak zauważa polski serwis Casa4U, różnica między wartością katastralną a rynkową może być ogromna . Różnicę tę widać także na przykładzie podanej przez prawników formuły obliczania podatku: jeśli rendita catastale wynosi np. 1000 euro, to po pomnożeniu przez 1,05 i współczynnik 120 uzyskujemy wartość katastralną 126 000 euro. Podatek rejestracyjny 9% od tej kwoty to ok. 11 340 euro (plus 100 euro opłat stałych) , mimo że cena rynkowa mieszkania mogła być znacznie wyższa.

Znajomość rendita catastale jest więc istotna dla każdej transakcji we Włoszech. Notariusz zawsze podaje tę wartość przy obliczaniu podatków, a kupujący powinien sprawdzić jej wysokość w dokumentach nieruchomości. Pomimo że nie odzwierciedla ona cen z rynku, decyduje o opodatkowaniu. Dlatego warto odróżnić tę administracyjną wartość od rzeczywistych kosztów inwestycji. Przy planowaniu budżetu kupujący często patrzy na zapowiedzi sprzedaży (ceny rynkowe), ale finalne podatki liczone są na podstawie katastru .

Na co uważać przy zakupie taniego domu we Włoszech (1 euro, ruiny, okazje)

Niskie ceny nieruchomości (np. domów za 1 euro) potrafią przyciągać uwagę, lecz wiążą się z licznymi pułapkami. W praktyce takie oferty dotyczą zwykle budynków w bardzo złym stanie, często w mało atrakcyjnych lokalizacjach – mają na celu odbudowę wyludnionych wiosek. Problemy zaczynają się już przy stanie technicznym: „domy za 1 euro” najczęściej są ruinami wymagającymi bardzo kosztownego remontu. Jak szacują media, kwoty te sięgają dziesiątek tysięcy euro . Zanim więc rozważysz zakup, policz realistycznie koszty napraw – mogą one przewyższyć wartość większości gotowych domów w okolicy.

Ponadto często występują dodatkowe, ukryte wydatki. W ramach programu od gminy trzeba wpłacić niewielką kaucję gwarancyjną (zwykle kilka tysięcy euro), którą gmina zwraca dopiero po zakończeniu i odbiorze remontu. Poza tym kupujący opłaca pełne koszty notarialne, prawa drobne podłączenia mediów (prąd, woda, kanalizacja) oraz inne lokalne opłaty. Jak ostrzegają dziennikarze, procedury bywają także biurokratyczne i czasochłonne. Na przykład zdarza się, że przed podpisaniem umowy gmina wymaga przedstawienia planu remontu czy deklaracji chęci zamieszkania albo prowadzenia działalności gospodarczej na miejscu.

Kolejną pułapką jest nakładanie na nabywców rygorystycznych zobowiązań przez gminę. Zwykle umowa sprzedaży nakłada wymóg ukończenia remontu w określonym terminie – często w ciągu 2–3 lat od przekazania nieruchomości . Jeśli nie zdążysz, tracisz kaucję lub grożą Ci kary umowne. Na przykład w niektórych miejscach przewidziano grzywnę, jeśli nie dotrzymasz warunków umowy . Dodatkowo ryzykujesz, gdy stan prawny domu nie jest w pełni uporządkowany – w wielu przypadkach budynki miały skomplikowaną historię własności (kilku spadkobierców) .

Podsumowując: przy ofertach „za 1 euro” należy starannie przeanalizować wszystkie zapisy regulaminu i umowy. Konieczne jest policzenie realnych kosztów remontu (od kilkudziesięciu tysięcy euro ), przygotowanie środków na dodatkowe opłaty (kaucja, przyłącza, podatki) oraz upewnienie się, że zdołasz spełnić narzucone warunki (termin remontu, zamieszkanie, użytkowanie). Bez tego nawet pozornie okazyjna cena może zamienić się w kosztowną pułapkę.

Czy Polak potrzebuje pozwolenia na zakup nieruchomości we Włoszech

Obywatelstwo polskie nie wymaga uzyskiwania żadnych pozwoleń administracyjnych na zakup nieruchomości we Włoszech. Dzięki członkostwu Polski w UE Polacy traktowani są jak obywatele Włoch, mogą więc „nabywać swobodnie, bez żadnych ograniczeń”. Zasada wzajemności (uprawnienie nabywania nieruchomości w oparciu o umowy bilateralne) formalnie nadal istnieje w prawie włoskim, ale nie ma praktycznego zastosowania wobec obywateli UE i EOG. Innymi słowy, Polacy nie muszą martwić się o żadne dodatkowe zezwolenia czy ograniczenia – wystarczają normalne dokumenty (dowód osobisty lub paszport) i włoski codice fiscale.

W przeszłości istniały różnice w traktowaniu nabywców spoza UE: osoby z krajów bez umowy reciprocity (np. Canada po zmianie przepisów od 2023 r.) mogą potrzebować pozwolenia lub mieć ograniczenia w zakupie. Jednak w kontekście Polaków (i obywateli innych państw UE) sprawa jest prosta: żadne specjalne zezwolenie nie jest wymagane. Ewentualne mity o „potrzebie zgody” wynikają z dezaktualizowanych informacji lub mieszania kwestii rezydencji z uprawnieniami nabywczymi. W praktyce więc mogą Państwo spokojnie przejść do procedur opisanych powyżej, traktując się na równi z Włochem pod względem prawa własności.