Kancelaria Adwokacka

adw. Mikołaj Mrowiec

Jak napisać dobrą umowę najmu? Przykłady i wyjaśnienia.by adw. Mikołaj Mrowiec

Umowa najmu nie należy do najtrudniejszych umów zdefiniowanych w kodeksie cywilnym. Jednak osobom, które nie mają do czynienia na codzień z tego typu rzeczami, umowa taka może sprawiać trudności. Jak najlepiej spisać umowę najmu i zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? Ewentualnie, na co zwrócić uwagę, gdy umowa taka zostanie nam przedstawiona przez wynajmującego?

Oczywiście w sieci można znaleźć wiele wzorów umów najmu lokali. Większość z nich zawiera tylko i wyłącznie podstawowe informacje konieczne dla ważności takiej umowy takie jak określenie stron, data czy opis wynajmowanego lokalu wraz z ceną jaką należy uiszczać z tytułu najmu. Problemy pojawiają się, gdy chcemy zabezpieczyć się kaucją na wypadek możliwych przyszłych szkód w wynajmowanym lokalu czy, gdy pojawia się problem z lokatorem w sytuacji, gdy nie uiszcza on należnych opłat za lokal i nie chce się wyprowadzić.

Umowy dzielą się jak podobnie jak wszystko, na te dobre i te złe. Złe umowy najmu to umowy ogólne, zawierające zapisy, których nie rozumiemy lub które są w swojej treści sprzeczne. Umowy dobre to takie, które są czytelne i jasne oraz które obejmują swoją treścią wszelkie elementy mogące w przyszłości stanowić punkt sporny – kto ponosi koszt opłat, sposób uiszczania opłat, kto odpowiada za usterki lokalu w czasie trwania umowy itp. itd.

Postaram się przybliżyć poniżej elementy dopracowanej umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego.

  1. Każda umowa powinna zawierać datę jej zawarcia oraz dokładne określenie stron. Proszę pamiętać, że wynajmującym może być tylko osoba, która ma do tego prawo – np właściciel. Dlatego będąc najemcą warto dokładnie sprawdzić, czy wynajmujący ma prawo wynająć nam dany lokal. Ponadto określając strony w umowie nie wystarczy tylko imię i nazwisko oraz adres. Najlepiej, gdyby umowa zawierała również serię i numer dowodu osobistego stron.
  2. Po wyszczególnieniu stron, prawidłowo skonstruowana umowa wymienia oświadczenia stron co do tego, jaki tytuł prawny przysługuje do lokalu wynajmującemu, kto będzie mieszkał w wynajętym mieszkaniu oraz oświadczenia co do stanu technicznego lokalu i urządzeń, które się w nim znajdują.
  3. Koniecznym jest przygotowanie załącznika do umowy w przedmiocie protokołu zdawczo odbiorczego zawierającego przede wszystkim wskazania liczników na dzień wydania przedmiotu umowy najemcy, czy wskazania przedmiotów znajdujących się w lokalu (pralka, lodówka itp.).
  4. Umowa powinna określać dokładnie czas na jaki jest zawarta.
  5. Kolejnym elementem jest wysokość czynszu i sposób jego zapłaty np. przelewem na wskazane w umowie konto do dnia 10 każdego miesiąca. Przy najmie na dłuższy okres warto wskazać możliwość podwyższenia czynszu np. o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym ogłaszanego w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
  6. Prawidłowo skonstruowana umowa określa również kto ponosi koszt opłat za lokal takich jak np. zarząd nieruchomością, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, zaliczki na wodę, prąd i gaz itp.
  7. Często stosowanym sposobem zabezpieczenia umów najmu jest kaucja. Dlatego w dobrze skonstruowanych umowach wskazuje się wysokość pobieranej kaucji oraz to, co kaucja zabezpiecza i kiedy wynajmujący może ją potrącić.
  8. Następnie warto w umowie określić dokładnie, do czego w trakcie umowy zobowiązany jest wynajmujący np. naprawy lokalu, zapewnienia sprawnego działania urządzeń znajdujących się w lokalu itp., oraz tego do czego zobowiązany jest najemca takich jak np. przeznaczenie lokalu, kto może mieszkać w lokalu, niedokonywanie bez pisemnej zgody Wynajmującego zmian naruszających substancję lokalu, obowiązek jego udostępnienia wynajmującemu w ściśle określonych warunkach itp.
  9. Umowa powinna zawierać zapisy dotyczące jej rozwiązania. Przy czym dobrze, gdy zapisy te nie są jednostronne i umowa stosuje w tym temacie równość stron umożliwiając jej wypowiedzenie na podobnych warunkach zarówno przez wynajmującego jak i najemcę.
  10. Przy umowie najmu okazjonalnego bardzo ważnym elementem jest załącznik w postaci aktu notarialnego w którym najemca podaje się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Posiadając taki akt, wynajmujący nie musi iść do sądu, by uzyskać nakaz eksmisji nieuczciwego najemcy. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności przez sąd i można bezpośrednio zwrócić się do komornika z wnioskiem o egzekucję. Oświadczenie najemcy w postaci aktu notarialnego musi zawierać wskazanie lokalu do którego najemca zobowiązuje się przenieść z wynajmowanego lokalu. Wskazany lokal zastępczy musi być własnością najemcy lub musi on wykazać dokument upoważniajacz go do zamieszkiwania we wskazanym lokalu.
  11. Bardzo ważnym elementem umowy najmu jest określenie zasad, na jakich najemca ma opuścić lokal po ustaniu umowy. W zapisie tym można określić, że najemca odpowiada za szkodę poniesioną przez wynajmującego, gdyby zwlekał z opróżnieniem lokalu.

W przypadku, gdyby chcieli Państwo upewnić się, że Państwa umowa najmu jest prawidłowa i dobrze zabezpiecza Państwa interesy lub gdyby mieli Państwo wątpliwości, czy umowa jaką mają Państwo podpisać jako najemcy nie zawiera żadnych pułapek, zapraszam do kontaktu ze swoją Kancelarią. Koszt takiej porady nie jest wysoki, a pozwala spać spokojnie.

Handcrafted by Bebel

top

Visit Us On TwitterVisit Us On FacebookVisit Us On LinkedinVisit Us On Instagram